楼市里面的韭菜太多了。

现在北京、上海、广州等一线城市，二手房成交量是比较高，但是大部分二手房还是在那降价走量，房价不但没有起飞上涨，反而还跌的更厉害了。

大家看这个广州的2024年12月底，到2025年3月底的房价对比图。

广州的珠江新城中板块房价从109000元跌至96000元，跌没了13000元。

广州的珠江新城东板块房价从98000元跌至81000元，跌没了17000元。

广州的珠江新城西板块房价从60000元跌至55000元，跌没了5000元。

珠城板块算是广州楼市里面房价最高的存在了，也是最核心的板块了，但是房价却是这样的。

广州楼市在四大一线城市里面，是这几年里面表现最差的，在这个里面，也是表现的最惨的。

大家也别觉得只有广州才会房价下跌，事实上哪怕是成交量高的飞起的上海，多个区域的二手房房价也会下跌。

我们可以看到，

上海的陆家嘴房价从105000元跌至104000元，

上海北外滩房价从101000元跌至100000元，

上海南京东路板块房价从97000元跌至92000元。

以及等等的。

所以哪怕上海楼市，在这个小阳春里面，很多板块房价还是在下跌的，并没有像那些房产专家描述的上海房价大涨了之类的。

根据彭叔观察，这波小阳春里面，很多城市的二手房都是走量不走价，主要是有3个原因。

第一、

大部分购房者对自己的收入预期不乐观，他们还是偏向于，不贷款买房，或者，少量贷款买房。愿意加杠杆的人很少。

这也就导致了，房东一套800万的房子，房东想要涨价50万往出卖，都很难办到，购房者不愿意加高杠杆的情况下，他们是连50万的涨价都不接受。

大家可以算一下就明白了。

如果说，这个人愿意贷款高杠杆买房，那么一套800万的房子，别说加50万了，就是加100万，按照15%的首付，这个人实际上就只多花15万首付而已，但是呢，如果说这个人不愿意接受高杠杆买房，那么房东加的50万，那就是真的加50万了。买房难度一下子就上来了。

所以这就是现在房东想要涨价，而购房者不接受，导致这个房价就是起不来。

而购房者不上高杠杆，是购房者对自己的收入不乐观，他们知道房贷是30年的，但是不知道自己的工作能不能做30年，那要是自己遭遇失业，然后房价还跌了，房贷又还不起，那就真的太惨了。

第二、

新房品质越来越高，很多房东想要把自己手上的老二手房给卖出去，置换成品质更好的新房楼盘。

这就导致了，尽管现在很多城市的二手房成交量高，但是这个待售二手房数量，也是越来越高的。

这么一来，就成了供应量大于了需求量，房子再怎么样，也是属于商品的，当供大于求的时候，房价就自然下跌了。

这些房东的心态很明确，他们知道一个底层逻辑，那就不管房价涨不涨，让自己手上持有的房子保持相应的竞争力是没错的。所以他们就在那卖自己手上不好的二手房，然后去换成好的新房楼盘。

第三、

极少量的投资性为主购房者还不起房贷，现金流出现问题，在那割肉卖房子。

在2020年、2021年、2022年，这三年里面，都有很多投资性为主的购房者，他们当时觉得房价还是会继续大涨的，他们就给自己背了上千万的负债，每个月房贷甚至都在六位数，那么大家想想。按照这个人是2021年高杠杆买房的话，一个月还10万，到现在2025年，2021、2022、2023、2024，他已经抗了4年了，每年都是120万，4年下来就是480万了。

这些人的现金流要被榨干了，顶不住了。

本来他们在2024年年底的时候，就应该割肉卖房子了，但是奈何，2024年年底的时候，楼市来了一个翘尾行情，那会主流房产专家都在那说，手上的二手房别卖，等到2025年小阳春再卖，那会能卖个高价，结果很多本来应该在2024年底就要砸盘卖的二手房，硬是又去和人借钱，熬到了2025年小阳春，想要在这个时候卖个高价，结果大家都是这么想的，都把二手房留到这个小阳春卖，但是需求那边又没有增加起来，这就很尴尬了，导致二手房房价又跌了。

这三个原因叠加起来，导致了这波小阳春是有量，但是没有价格。

看着成交量高，但是房价还在那下跌。

只是说，因为之前房价已经跌了很多年了，所以现在这波房价下跌，没有像之前一样跌那么惨，跌幅没有那么大。

还有就是。

大家对楼市也不要过度的悲观。

现在楼市还是有反转的可能。

只是说，欠缺了一个导火索。

大家想想，现在银行那边的贷款那么松，消费贷可以弄到50万，网贷可以弄到30万，再加上XYK等等的，意味着只要这个人的征信比较好，那么这个人他就可以在银行那边弄到100万的资金。

而现在各大城市的限购又普遍放开，首付还15%.

如果说，一但房价上涨，这些人把这100万的钱弄出来，让自己的父母、爷爷奶奶等去买房，是不是就能撬动1500万的房产。

虽然说全国那些征信好的人不多，但是按照700多万公务员、3000多万事业编、4000来万国企，以及其他的大公司私企等等的，1亿征信好的人还是有的，那么哪怕只有10%的人冲进去，那都是会有1000万的人，1000万人，每个人100万，那就是10万亿了。

这么大的金额冲到楼市里面去，那房价还是短期大涨的可能的，至于说涨起来之后会怎么样，那就不好说了，但只要说是房价预期改变，还是挺危险的。

现在是预期不太行，导致这些征信好的人，他们不愿意去银行那边贷款，把这个钱搞出来，那么反过来说，如果某一天情况好起来了，预期好转了，那情况就会不一样了。

我们都是普通人，我们不是哪吒，做不到我命由我不由天。

现在的趋势是房价涨不起来，我们在那观望是没什么的，但是如果说有一天趋势真的改变了，我们最好还是不要逆势而为，不然自己就成为了代价。

时代的一粒尘，落到每个人身上，都是一座山。

你现在看到那些2021年高位接盘买房的人很惨，感觉他们房价跌了，损失的厉害。他们是代价。

你也要看到，那些在2015年没有买房的人，只是短短的一年多时间，他们就和那些买房的人财富差距彻底拉开，很多人甚至一辈子都追不上这个差距了。他们也是代价。

所以大势是很残酷的，他不管愿意还是不愿意，只要你在这个势里面，你就躲不过去。房价要是大涨，你不参与，意味着你的资产就会比那些有房的人大幅度缩水。而且房子还是个刚性需求，除非你一辈子不买房，不换房，不然你就会面临这个残酷的问题。

当然了。